Оспаривание кадастровой стоимости

Компания «Стандарт Оценка» оказывает услуги по оспариванию кадастровой стоимости всех видов недвижимости: земельных участков, объектов капитального строительства, нежилых помещений и зданий, индивидуальных жилых домов, квартир и комнат.

Оспаривание кадастровой стоимости снижает величину единого налога на имущество, земельного налога, а также величину арендных платежей за земельный участок.

Обширная практика работы наших оценщиков в сфере оспаривания кадастровой стоимости, профессиональная этика и методологическая поддержка ведущих саморегулируемых организаций оценщиков, являются гарантиями вашего спокойствия и положительного результата.

Причины и негативные последствия недостоверной кадастровой стоимости

Причины

В большинстве случаев, причиной некорректного определения кадастровой стоимости, является специфика применяемых методов в процессе кадастровой оценки - методы массовой оценки, при которых не учитываются индивидуальные особенности недвижимости.

Количество объектов, подлежащих оценке в процессе кадастровой оценки, делает невозможным частный анализ характеристик объектов, поэтому в процессе кадастровой оценки применяются математические модели, основанные на укрупненном анализе факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Именно укрупненный расчет в большинстве случаев приводит к несоответствию кадастровой стоимости рыночной, причем отличие наблюдается как в большую, так и меньшую сторону. Предположение о преднамеренном завышении кадастровой стоимости со стороны Росреестра по нашему мнению некорректно.

Негативные последствия

Поскольку в соответствии Налоговым Кодексом РФ, кадастровая стоимость является базой для определения налогов, завышенная кадастровая стоимость приводит к следующему:

-  Необоснованному завышению налога на недвижимость;

-  Необоснованному завышению арендной платы за арендованный государственный или муниципальный земельный участок;

Кадастровая стоимость объекта недвижимости также применяется:

-  Судами, для расчета государственной судебной пошлины;

-  нотариусами, при определении величины пошлины при вступлении в наследственные права;

-  Отделами опеки и попечительства при вынесении определения о возможности совершения сделки с объектом недвижимости.

Завышенная кадастровая стоимость может привести к возникновению проблем связанных с многократным необоснованным увеличением расходов на содержание недвижимости, уплатой пошлин и даже невозможностью совершения сделки с объектом.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность пересмотра (оспаривания) кадастровой оценки в специально созданной для этих целей комиссии или в суде.

Согласно статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ основаниями для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, сам факт определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки уже является основанием для пересмотра кадастровой стоимости. 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости:

  1. Проведение предварительного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и определение целесообразности процедуры оспаривания кадастровой стоимости;
  2. Проведение оценки рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости;
  3. Оспаривание кадастровой стоимости через суд или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области;
  4. Уведомление органов местного самоуправления и территориальной налоговой инспекции об изменении кадастровой стоимости земельного участка;

Обращаем Ваше внимание, что прохождение ранее обязательной процедуры экспертизы Отчета об оценке рыночной стоимости в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) исключено из обязательных требований при оспаривании кадастровой стоимости Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Документы, необходимые для проведения оспаривания кадастровой стоимости

Для земельных участков:

  1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка;
  2. Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  3. Документы, являющиеся основанием возникновения права собственности (договор купли-продажи и т.п.);
  4. Кадастровый паспорт земельного участка (или Кадастровая выписка о земельном участке (выписка из ГКН));
  5. Справка об инженерном обеспечении земельного участка на дату оценки;
  6. Справка о балансовой стоимости земельного участка по состоянию на дату оценки (в случае принадлежности земельного участка юридическому лицу);

Для квартир и комнат:

  1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости жилого помещения;
  2. Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
  3. Документы, являющиеся основанием возникновения права собственности (договор купли-продажи и т.п.);
  4. Кадастровый паспорт жилого помещения (или Кадастровая выписка о земельном участке (выписка из ГКН));

Для встроенных нежилых помещений:

  1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости нежилого помещения;
  2. Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение;
  3. Документы, являющиеся основанием возникновения права собственности (договор купли-продажи и т.п.);
  4. Кадастровый паспорт нежилого помещения;
  5. Справка об эксплуатационных расходах;
  6. Справка о балансовой и остаточной стоимости встроенного помещения на дату оценки (в случае принадлежности помещения юридическому лицу); 

Для объектов капитального строительства (отдельно стоящие здания и сооружения, в том числе жилые дома):

  1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта;
  2. Свидетельство о праве собственности на объект;
  3. Документы, являющиеся основанием возникновения права собственности (договор купли-продажи и т.п.);
  4. Технический паспорт или техническое описание объекта с поэтажными планами;
  5. Кадастровый паспорт объекта;
  6. Справка об эксплуатационных расходах (в случае нежилых объектов);
  7. Договоры по инженерному обеспечению объекта капитального строительства;
  8. Справка о балансовой и остаточной стоимости объекта по состоянию на дату оценки (в случае принадлежности объекта юридическому лицу);
  9. Справка о техническом состоянии объекта на дату оценки;
  10. Свидетельство о праве собственности на земельный участок, в пределах которого расположен объект;
  11. Кадастровый паспорт земельного участка (или Кадастровая выписка о земельном участке (выписка из ГКН)) в пределах которого расположен объект;

Документы и справки должны быть подписаны уполномоченным лицом и заверены в установленном порядке

Осмотр объекта

Осмотр объекта осуществляется в удобное время. Уведомлять Налоговые органы, Росреестр, Муниципалитет, Правительство области о проведении осмотра не требуется.

Несмотря на то, что оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости является ретроспективной оценкой, то есть оценкой на предшествующую дату, проведение осмотра объекта обязательно. Именно проведение осмотра и обследование объекта, детальный анализ его местоположения , отличают порядок определения рыночной стоимости от определения кадастровой стоимости.

При осуществлении совместного выезда на осмотр объекта с Заказчиком, либо его представителем, компания «Стандарт Оценка» предоставляет автотранспорт.

Существенная информация при проведении осмотра:

  1. Дата и время осмотра объекта определяются совместно с Заказчиком, возможен осмотр объекта после 18:00, а также в выходные дни;
  2. Присутствие Заказчика оценки при проведении осмотра объекта не является обязательным;
  3. При проведении осмотра объекта оценщиком производится фотофиксация значимых с точки зрения оценки элементов; выполненные в процессе осмотра объекта снимки включаются в Отчет об оценке и являются его неотъемлемой частью.

Сроки оказания услуг при оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости

Общий срок оказания услуг складывается из срока составления Отчета об оценке и получения положительного заключения экспертизы на подтверждение стоимости.

Срок оказания услуг по оценке для целей оспаривания результатов кадастровой оценки составляет 7 – 14 дней.

Срок проведения экспертизы отчета об оценке в СРО составляет 10-15 дней.

Стоимость услуг оценки и экспертизы отчета об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости

Стоимость услуг при оспаривании кадастровой стоимости дифференцируется в зависимости от характеристик объекта оценки.

Оплата услуг возможна наличным и безналичным платежом.

Порядком оплаты услуг по оценке предусмотрена возможность предварительного платежа в размере 50%.

Стоимость услуг оценки и экспертизы отчета об оценке при оспаривании кадастровой стоимости

Объект оценки

Единица измерения

Характеристика объекта оценки

Стоимость проведения оценки, руб.

Стоимость проведения экспертизы, руб.

Земельные участки

Га

< 0,1

от 19 000

от 38 000

0,1 < 1

от 26 000

от 52 000

1 < 10

от 45 000

от 90 000

10 < 50

от 65 000

от 130 000

> 50

индивидуально

индивидуально

Объекты недвижимости

кв. м.

квартира
(до 100 м2)

от 13 000

от 26 000

< 100

от 26 000

от 52 000

100 < 1 000

от 45 000

от 90 000

1000 < 5 000

от 65 000

от 130 000

> 5 000

от 100 000

от 200 000

> 10 000

от 130 000

от 260 000

> 20 000

индивидуально

индивидуально

Готовность оценки

Оценка объектов недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости выполняется в следующем составе:

  1. Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный в соответствии с Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития России в виде распечатанного сброшюрованного, пронумерованного и скрепленного печатью компании "Стандарт Оценка" документа, включающего в себя документы, использованные при проведении оценки, фотографические материалы, детальный расчет стоимости, анализ рынка объекта оценки, а также итоговые выводы о величине рыночной стоимости объекта (бумажный носитель, 2 экземпляра).
  2. Отчет об оценке рыночной стоимости на электронном носителе (DVD-R), подписанный усиленной квалифицированной цифровой подписью оценщиком – исполнителем и руководителем организации (компакт-диск DVD-R, 1 экземпляр).
  3. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, составленная группой экспертов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик – исполнитель. (бумажный носитель, 2 экземпляра).
  4. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки на электронном носителе (DVD-R), составленная и подписанная усиленными квалифицированными цифровыми подписями группы экспертов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик – исполнитель (компакт-диск DVD-R, 1 экземпляр).
  5. Договор на оказание услуг оценки, задание на оценку, акт выполненных работ (бумажный носитель, 2 экземпляра).

 

Готовый пакет документов можно получить в нашем офисе по адресу:

г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 30, офис 4.22 (4 этаж), станция метро "Невский проспект", выход на канал Грибоедова

Возможно участие оценщика в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ленинградской области, а также в судебном процессе.

   

Осмотры объектов в удобное для Вас время.

Сообщаем Вам, что мы работаем для Вас на осмотрах объектов с 08:00 до 21:00 ч. без перерывов на обед и выходных, поэтому запланировать выезд эксперта на осмотр объекта оценки Вы можете на любое удобное для Вас время.

Подписаться на рассылку

Для наших подписчиков мы регулярно проводим акции и предоставляем специальные скидки на наши услуги.

Подписаться на рассылку

Бесплатная консультация

Бесплатная информационная поддержка и консультации по телефону семь дней в неделю с 08:00 до 21:00 ч.

Время работы офиса:

  • будни 9:00 - 18:00;
  • суббота 10:00 - 17:00.

В это время Вы можете забрать готовый отчет или заказать и оплатить услугу по оценке.

Информация

Сервис Стандарт Оценка

Предлагаем воспользоваться услугами нашего сервиса

Подробнее

Контактная информация

Узнать контактную информацию и положение офисов на карте.

Подробнее

Цены на услуги

Узнать ориентировочные цены на услуги

Подробнее

Наши партнеры

Ознакомиться с нашими партнерами

Подробнее