Различие сведений ЕГРПи технической документации в части количественных характеристик объекта недвижимого имущества (этажность, общая площадь, площадь с учетом неотапливаемых помещений и пр.) может возникнуть не только по причине выполненной и не согласованной в объекте перепланировки или реконструкции, но и по причине постановки объекта капитального строительства на кадастровый учет по упрощенной схеме, согласно декларации объекта недвижимости.

Рассмотрим типичный случай несоответствия учтенных в Росреестре характеристик объекта недвижимости и в технической документации на данный объект, а также причины  возникновения данного несоответствия.

Согласно п. 14 требований к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденных Приказом Министерства экономического развития РФ от 13 декабря 2010 г. № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке» указано следующее: «в реквизите "Техническое описание объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V" и указывается площадь объекта недвижимости с точностью до одной десятой квадратного метра. В случае, если назначение объекта недвижимости (здание, помещение) указано как жилое, в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас». Детальных уточнений методов расчета площади регистрируемого объекта указанные выше требования, к сожалению, не содержат. Как показывает практика работы оценщиков компании «Стандарт Оценка» с объектами, поставленными на кадастровый учет согласно декларации – методы и подходы к определению площади объектов при их регистрации у каждого собственника индивидуальные. Ниже приводим наглядный пример.

Итак, вновь построенный одноэтажный с мансардой жилой дом в СНТ «Колосок», фактической площадью пятна застройки, рассчитанной по наружным обмерам - 100 кв.м. На основании декларации, составленной собственником  согласно требований к форме декларации, изложенных выше, а также личного представления собственника данного дома относительно подсчета общей площади, данный дом зарегистрирован в Росреестре, как имеющий общую площадь 200 кв.м., (данная площадь определена собственником как произведение площади застройки дома на количество уровней).

Рассматриваемый жилой дом предлагается к продаже покупателю с заемными ипотечными средствами. Кредитующая организация (Банк) требует от Заемщика помимо правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта, предоставить в Банк технический паспорт БТИ на приобретаемый объект, однако при составлении технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» руководствуется регламентированными нормами учета объектов недвижимого имущества, в том числе в части расчета площади зданий, мансардных этажей, холодных помещений и прочих частей.

Нормы учета, применяемые собственниками зарегистрированных по декларации объектов недвижимости, и нормы учета БТИ, как показывает практика, совпадают не всегда, и именно данный факт, в подавляющем большинстве случаев, является причиной несоответствия площадей зарегистрированных по упрощенной схеме объектов их действительным площадям.

В итоге, в кредитующий покупателя Банк предоставлены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт на жилой дом общей площадью 200 кв.м., а также технический паспорт БТИ на данный жилой дом с указанием существенно меньшей общей площади (167 кв.м.) без упоминания площади, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права, а это несоответствие, как показывает практика, требует устранения и, как следствие, может привести к существенному переносу сроков сделки и возникновению проблем иного характера.

Уважаемые партнеры, в случаях реализации или приобретения объектов недвижимого имущества, поставленных на кадастровый учет по декларации об объекте недвижимости, при вовлечении в сделку ипотечного займа, настоятельно рекомендуем предварительно сопоставлять сведения правоподтверждающих документов и технической документации (технического паспорта БТИ).

Если у вас возникли вопросы, или вы столкнулись с ситуацией, изложенной выше, мы с удовольствием обменяемся с вами мнением и поделимся нашим опытом.